Сделки в отношении недвижимости (примерный список)

Перечень наиболее актуальных вопросов:

Сделка На что необходимо обратить внимание (примерный перечень)
1 Заключение договора долевого строительства Определить статус продавца. Является ли он застройщиком или происходит переуступка прав.

Изучить распорядительную и разрешительную документацию на строительство (Постановление Правительства субъекта РФ, инвестиционный контракт, Разрешение на строительство)

Посмотреть проектную документацию и на дом и на район (особенности планировки, наличие соседних домов).

Понять, кто именно подписывает документы (имеет ли полномочия на основании Устава или действует по доверенности; получить копию доверенности).

Изучить на сайтах: арбитражного суда и отдельно районного суда (по месту нахождения застройщика), службы судебных приставов, налоговой инспекции, газеты коммерсант информацию о состоянии застройщика, о наличии задолженностей, о предъявленных к нему исках.

Выяснить на основании чего застройщик владеет земельным участком (собственность, аренда, срок; можно рекомендовать запросить выписку из ЕГРП в отношении земельного участка, а при необходимости изучить и кадастровую документацию).

После изучения вышеназванных документов принять решение  о заключении договора долевого строительства (рекомендуемая форма) или иного договора.

2 Купля-продажа недвижимости

(квартиры)

Определить статус продавца. Желательно общаться с продавцом лично. Если же, например, продавец действует по доверенности, то она должна быть обязательно нотариальной, при этом крайне желательно добиться встречи с владельцем.

Запросить (лучше самостоятельно) выписку из ЕГРП в отношении объекта недвижимости.

Необходимо изучить историю возникновения и приобретения недвижимости. Нужно убедиться, что недвижимость была приобретена продавцом законно, что оплата за нее произведена полностью. Если получится найти документы на строительство, то желательно также убедиться в том, что объект построен законно.

Также следует обратить внимание на вопросы: кто был зарегистрирован в квартире, имеются ли выписанные лица, зарегистрированы ли дети (требуется согласие органов опеки и попечительства), имеются ли иные лица, владеющие квартирой.

Изучить на сайтах: суда общей юрисдикции (по месту нахождения недвижимости и по месту регистрации продавца) информацию о возможных спорах, проверить на сайте налоговой является ли продавец индивидуальным предпринимателем.

В случае, если продавец находится в зарегистрированном браке, то необходимо получить согласие супруга на продажу квартиры.

После изучения вышеназванных документов принять решение  о заключении договора купли-продажи недвижимости.

3 Совместная собственность супругов В отношении имущества, приобретаемого супругами, действует институт совместной собственности. Это означает, что распоряжаться имущество они вправе только с согласия второго супруга, а при разделе имущества оно будет распределено между ними поровну.

К исключениям относятся ситуации, в которых супруги владеют собственным имуществом. То есть имущество, которое приобретено до вступления в брак является личной собственностью одного из супругов. Но индивидуальное имущество может возникнуть и во время брака, например, при получении дарения от кого бы то ни было.

Отдельно можно выделить заключением между супругами брачных контрактов. Несмотря на то, что они не очень распространены в России, данный инструмент позволяет решить многие вопросы между супругами и минимизировать риски в случае развода и последующего раздела нажитого супругами имущества.

4 Наследование имущества Завещание в отношении недвижимого имущества лучше оформлять после детальной консультации с адвокатом по жилищным вопросам или нотариусом.

Нюансы распределения долей между наследниками, наличие обязательной доли (для отдельных категорий наследников), наличие других завещаний. Все это должно быть надлежащим образом исследовано и этому должна быть дана правильная юридическая оценка.

Особое внимание следует уделить ситуациям, когда одним из собственников недвижимого имущества является юридическое лицо (в т.ч. иностранное юридическое лицо). В таком случае возникает вопрос об изменении структуры владения активами.

Также можно выделить ряд случаев, когда предполагаемые претензии кого-то из потенциальных наследников могут повлечь лишние судебные споры. В таких ситуациях можно рассматривать вопрос не об оформлении завещания, а о заключении договора дарения или договора ренты. Однако нужно понимать, что тогда право собственности сразу перейдет к другому человеку, что может также может иметь как отрицательные, так и положительные моменты.