Адвокат по жилищным вопросам

Адвокат по жилищным вопросам 

Недвижимость является одним из основных активов у большинства людей. Приобретение, строительство недвижимости и ее оборот достаточно сильно регламентированы.

Тем не менее, встречающиеся нарушения в оформлении, не говоря уже об осознанных недобросовестных действиях, требуют большого внимания, как при проведении сделок, так и при рассмотрении споров в суде.

Можно выделить основные категории сделок, по которым наиболее часто возникают споры, касающиеся недвижимости:

  • долевое строительство жилья,
  • приобретение недвижимости или доли недвижимости,
  • раздел имущества супругов,
  • споры между наследниками.

Далее в виде таблицы представлены категории сделок, а чуть ниже и судебные споры, а также актуальные рекомендации к осуществлению мероприятий по изменению собственников недвижимости.

Сделки в отношении недвижимости (примерный список).

Судебные споры о недвижимости (примерный список).

Исходя из вышеизложенного, нужно помнить, что адвокат по жилищным вопросам, разбирающийся в тонкостях оформления документов на недвижимость, особенностях ведения судебных споров существенно увеличит Ваши шансы доказать, что Ваша позиция основана на законе и позволит защитить имущество.

В качестве примера 2 случая работы:

  • Юрист по недвижимости подготовил исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика. При цене иска до 1 000 000 рублей госпошлина потребителем не уплачивалась.

Суд назначил предварительное заседание через 2 недели после подачи заявления.

На предварительное заседание явилась другая сторона и согласилась рассмотреть дело.

Суд постановил решение о частичном удовлетворении иска.

Потребителя устроил размер взысканных средств и решили не обжаловать решение суда.

Потребитель получил денежные средства через 1 месяц. Итого от подачи иска до получения денежных средств прошло 1,5 месяца.

Это правдивый, но все-таки частный случай. Обычно рассмотрение таких споров занимает 4 месяца.

 

  • Юрист по недвижимости и наследственным делам заключил соглашение об оказании помощи гражданину, получившему в дар от родственника недвижимость.

Другая сторона (истец) оспаривали договор дарения, как недействительную сделку.

Проведено три экспертизы. В удовлетворении иска было отказано, поскольку эксперты не смогли установить невозможность дарителем отдавать отчет в своих действиях. Дело выиграно.

Наличие множества нюансов в, казалось бы, простых делах, зачастую влечет негативные последствия. Поэтому рекомендую вести судебные споры только с привлечением юриста, разбирающегося в вопросах ведения судебных споров о недвижимости.

Судебные споры о недвижимости (примерный список)

Перечень наиболее актуальных вопросов:

Иск На что необходимо обратить внимание (примерный перечень)
1 Иск о признании права собственности на машиноместо, квартиру, нежилое помещение Нужно правильно собрать первичную документацию: договор, акт приема-передачи, доказательство оплаты, документация, разрешающая строительство, инвестиционный контракт, обмеры бюро технической инвентаризации, кадастровый паспорт. После этого нужно скрупулезно подготовить исковое заявление,  при необходимости уплатить государственную пошлину, подготовить пакет документов для ответчика и иных сторон, подписать иск и подать его в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
2 Заявление о признании права собственности на нежилое помещение, квартиру, машиноместо в деле о банкротстве Необходимо собрать первичную документацию: договор, акт приема-передачи, доказательство оплаты, документация, разрешающая строительство, инвестиционный контракт, обмеры бюро технической инвентаризации, кадастровый паспорт. После этого нужно скрупулезно подготовить исковое заявление,  направить его должнику и управляющему, уплатить государственную пошлину, подписать заявление и подать его в суд в рамках дела о банкротстве застройщика.
3 Включение в реестр требований о передаче жилых помещений Достаточно простая процедура, но требующая тщательного соблюдения сроков. В течение месяца со дня введения конкретной процедуры (например, наблюдения) соответствующее заявление направляется должнику и управляющему с приложением копий документов, названных в п. 2 настоящей таблицы, затем заявление о включении в реестр подается в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве застройщика.
4 Иск о взыскании неустойки с застройщика в связи с просрочкой строительства По общему правилу такие иски рассматриваются судами общей юрисдикции (исключение небольшая сумма или наличие процедуры банкротства в отношении застройщика). Необходимо сформировать пакет документов: договор, доказательство оплаты, акт о проведении расчетов (если имеется), акт приема-передачи (если имеется), данные, подтверждающие просрочку строительства (например, акт ввода в эксплуатацию или указание на его отсутствие). Документы готовятся в количестве достаточном для всех сторон, привлекаемых в дело. Исковое заявление подписывается, уплачивается государственная пошлина (при необходимости) и материалы подаются в суд.
5 Иск о разделе имущества супругов Речь пойдет о недвижимом имуществе. Такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции. При подготовке к спору необходимо понять и обосновать является ли имущество общей совместной собственностью супругов или это индивидуальная собственность. Для доказательства индивидуальной собственности большое значение имеет обоснование источника средств, на которые имущество было приобретено и если эти средства была изначально собственностью одного из супругов, то у такого иска, обычно, имеются хорошие перспективы.
6 Иск об оспаривании завещания. Подобные дела рассматриваются в судах общей юрисдикции. Если идет речь об оспаривании завещания, то основанием таких исков, обычно, является или наличие другого завещания, отменяющего действие оспариваемого, или, например, доказанный факт неспособности лица, выдавшего завещания, отдавать отчет своим действиям (в результате заболевания). В таких делах нередко проведение посмертной психиатрической экспертизы и следует уделить определенное внимание именно этому вопросу.

Сделки в отношении недвижимости (примерный список)

Перечень наиболее актуальных вопросов:

Сделка На что необходимо обратить внимание (примерный перечень)
1 Заключение договора долевого строительства Определить статус продавца. Является ли он застройщиком или происходит переуступка прав.

Изучить распорядительную и разрешительную документацию на строительство (Постановление Правительства субъекта РФ, инвестиционный контракт, Разрешение на строительство)

Посмотреть проектную документацию и на дом и на район (особенности планировки, наличие соседних домов).

Понять, кто именно подписывает документы (имеет ли полномочия на основании Устава или действует по доверенности; получить копию доверенности).

Изучить на сайтах: арбитражного суда и отдельно районного суда (по месту нахождения застройщика), службы судебных приставов, налоговой инспекции, газеты коммерсант информацию о состоянии застройщика, о наличии задолженностей, о предъявленных к нему исках.

Выяснить на основании чего застройщик владеет земельным участком (собственность, аренда, срок; можно рекомендовать запросить выписку из ЕГРП в отношении земельного участка, а при необходимости изучить и кадастровую документацию).

После изучения вышеназванных документов принять решение  о заключении договора долевого строительства (рекомендуемая форма) или иного договора.

2 Купля-продажа недвижимости

(квартиры)

Определить статус продавца. Желательно общаться с продавцом лично. Если же, например, продавец действует по доверенности, то она должна быть обязательно нотариальной, при этом крайне желательно добиться встречи с владельцем.

Запросить (лучше самостоятельно) выписку из ЕГРП в отношении объекта недвижимости.

Необходимо изучить историю возникновения и приобретения недвижимости. Нужно убедиться, что недвижимость была приобретена продавцом законно, что оплата за нее произведена полностью. Если получится найти документы на строительство, то желательно также убедиться в том, что объект построен законно.

Также следует обратить внимание на вопросы: кто был зарегистрирован в квартире, имеются ли выписанные лица, зарегистрированы ли дети (требуется согласие органов опеки и попечительства), имеются ли иные лица, владеющие квартирой.

Изучить на сайтах: суда общей юрисдикции (по месту нахождения недвижимости и по месту регистрации продавца) информацию о возможных спорах, проверить на сайте налоговой является ли продавец индивидуальным предпринимателем.

В случае, если продавец находится в зарегистрированном браке, то необходимо получить согласие супруга на продажу квартиры.

После изучения вышеназванных документов принять решение  о заключении договора купли-продажи недвижимости.

3 Совместная собственность супругов В отношении имущества, приобретаемого супругами, действует институт совместной собственности. Это означает, что распоряжаться имущество они вправе только с согласия второго супруга, а при разделе имущества оно будет распределено между ними поровну.

К исключениям относятся ситуации, в которых супруги владеют собственным имуществом. То есть имущество, которое приобретено до вступления в брак является личной собственностью одного из супругов. Но индивидуальное имущество может возникнуть и во время брака, например, при получении дарения от кого бы то ни было.

Отдельно можно выделить заключением между супругами брачных контрактов. Несмотря на то, что они не очень распространены в России, данный инструмент позволяет решить многие вопросы между супругами и минимизировать риски в случае развода и последующего раздела нажитого супругами имущества.

4 Наследование имущества Завещание в отношении недвижимого имущества лучше оформлять после детальной консультации с адвокатом по жилищным вопросам или нотариусом.

Нюансы распределения долей между наследниками, наличие обязательной доли (для отдельных категорий наследников), наличие других завещаний. Все это должно быть надлежащим образом исследовано и этому должна быть дана правильная юридическая оценка.

Особое внимание следует уделить ситуациям, когда одним из собственников недвижимого имущества является юридическое лицо (в т.ч. иностранное юридическое лицо). В таком случае возникает вопрос об изменении структуры владения активами.

Также можно выделить ряд случаев, когда предполагаемые претензии кого-то из потенциальных наследников могут повлечь лишние судебные споры. В таких ситуациях можно рассматривать вопрос не об оформлении завещания, а о заключении договора дарения или договора ренты. Однако нужно понимать, что тогда право собственности сразу перейдет к другому человеку, что может также может иметь как отрицательные, так и положительные моменты.

 

Если страховая компания не платит по КАСКО

Если страховая компания не платит по КАСКО

КАСКО —  это добровольное  автострахование. КАСКО страхует имущество водителя от определенного перечня рисков. Как правило это — ДТП, пожар, кража или угон, падение предметов, погодные явления со стихийными бедствиями, противоправные действия третьих лиц. Многие страхователи считают, если автомобиль застрахован по КАСКО, то такая страховка избавляет от любых проблем с автомобилем. Однако на практике можно увидеть, что на многие обращения страховые компании отвечают отказом.

Чтобы избежать таких отказов в выплате страховой юрист рекомендует  внимательно изучить условия договора, а также  правильно действовать при наступлении страхового случая.

Во многих случаях споры со страховыми компаниями возникают при отказе в выплате компенсации, при наступлении следующих случаев:

  1. Серьезное нарушение ПДД (проезд на красный свет, превышение скорости, нахождение водителя в состоянии алкогольного или наркотического опьянения). Также, важно вовремя проходить технический осмотр автомобиля, в связи с тем, что это может стать одной из причин отказа в выплате компенсации. Эксплуатация автомобиля без прохождения ТО является  нарушением ПДД.
  2. Неправильные действия страхователя при наступлении страхового случая (не сразу вызвали ГИБДД либо полицию, не сообщили страховщику о страховом случае, а также, если сообщили недостоверные сведения о ДТП, осуществили полный или частичный ремонт автомобиля до проведения экспертизы). В случае если страхователь написал заявление, что претензий ни к кому не имеет, он лишает право страховую компанию взыскивать ущерб с виновника. Данное право суброгации  закреплено в ст. 965 Гражданского Кодекса РФ.

Можно рекомендовать заранее внимательно читать договор и правила страхования. Если вас смущают какие-либо пункты договора, либо  данные пункты противоречат Гражданскому Кодексу РФ, не стесняйтесь и просите об исключении или изменении данных пунктов договора.

Юрист по КАСКО советует действовать следующим образом:

После повреждения автомобиля

  1. вызвать полицию, ГИБДД или МЧС в зависимости от ситуации,
  2. не передвигать автомобиль после ДТП,
  3. сразу же сообщить о ДТП страховщику,
  4. проверить правильность составления протокол о ДТП, чтобы в нем было все верно отражено,
  5. не подписывать документов с водителем, с которым попали в ДТП,
  6. сделать копии всех документов,
  7. предоставить страховщику все необходимые документы,
  8. до проведения экспертизы не производить полный или частичный ремонт ТО,
  9. сделать копии заключения об экспертизе,
  10. в случае, если вам потребуется юридическая помощь, обратится за помощью к юристу по КАСКО.

Сроки и выплаты компенсаций ущерба по КАСКО

Выплаты и сроки компенсаций ущерба по КАСКО

Сроки компенсаций ущерба по КАСКО

Размер страховой компании Примерный срок проведения выплаты
1 Крупные и известные страховщики 14 дней, редко в судебном порядке
2 Средние страховщики 1 месяц, редко в судебном порядке
3 Небольшие страховщики Разные варианты от 1 недели, до выплаты только на основании решения суда

В том случае, если у страховой компании менее 5000 клиентов, то есть вероятность того, что это фирма специализируется на чем-то другом и остается открытым вопрос нужно ли к ней обращаться.

Существует 2 способа компенсации по КАСКО:

-ремонт транспортного средства,

-денежная выплата.

В том случае, если страховая компания затягивает выплату компенсации более чем на месяц, существует большая вероятность того, что страховщик не планирует выплачивать компенсацию страхователю. В таких случаях, юрист по КАСКО рекомендует обращаться с жалобой в Федеральную службу страхового надзора, а также в Российский союз автостраховщиков. Также страхователь может направить досудебную претензию в страховую компанию, для того чтобы выяснить причины задержки в выплате. В том случае, если выплату страховая компания не произвела необходимо обращаться в суд. Страхователь также имеет право требовать от страховой компании выплаты  неустойки за просрочку получения денежных средств, а также штраф в пользу страхователя в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу страхователя, независимо от того, заявлял страхователь в исковых требованиях о штрафе или нет.

В случае, если страховая компания занизила выплату страхового возмещения или выплатила недостаточную компенсацию, юрист по КАСКО поможет провести независимую автоэкспертизу и  определить реальную стоимость ущерба. После чего, подготовит и подаст документы в Суд. А после получения решения суда, поможет получить страхователю денежные средства со страховой компании.

В  том случае, если у страховой компании отозвана лицензия, то в любом случае, она обязана производить выплаты. Если страховая компания еще располагает финансовыми средствами, то страхователь получит свои  деньги. В  том, случае, если страховая компания банкрот, страховой юрист  рекомендуют обратиться за юридической помощью, чтобы как можно быстрее получить выплаты по КАСКО  через  суд.  Доверьтесь профессионалам и мы поможем Вам вернуть свои деньги!

Защита прав участников туристского рынка

Исключительно большой опыт работы в данной сфере хозяйственных отношений позволяет проанализировать и решить практически любую спорную ситуацию для туроператора, гостиницы, турагента, перевозчика, туриста.

Опыт работы юристом в туризме: Ассоциация «Турпомощь», Ассоциация «Союз туристических агентств», Сеть турагентов ТБС, Туроператор «Полар Тур», Туроператор «TUI», Сеть турагентств «Горячие туры» и ТБГ.

Услуги в туристской сфере:

  • Представление интересов в судебной системе (подготовка исковых заявлений, отзывов, жалоб);
  • Подготовка различных консультаций, экспертных мнений, предложений по изменению туристского законодательства;
  • Сопровождение деятельности туроператоров и управляющих компаний сетей турагентов, а также туристов.

Различия в ведении судебного спора и проведения медиации

Не представляется возможным сказать, что лучше, обращение в суд лучше или проведение медиации или наоборот. Ничто не мешает использовать и сразу обе процедуры решения конфликтов, так как в ряде вопросов (отделение позиций от интересов, наличие эмоционального фона) судебный процесс и медиация дополняют друг друга.

Действие Обращение в суд Медиативные переговоры
Обращение в суд Возможно в любое время Возможно на любой стадии
Обеспечительные меры Возможны Не используются
Длительность рассмотрения От одного месяца и до нескольких месяцев, лет От одного дня и до нескольких недель, месяцев
Возможность использования альтернативных технологий урегулирования споров Имеется Имеется
Мировое соглашение Возможно Возможно медиативное соглашение, которое также может быть утверждено судом
Постановка решения Не устраивает одну из сторон, особенно если решение обжалуется Устраивает обе стороны, если решение выработано
Обжалование решения Возможно Процедура не предусмотрена, но соглашение сторон проверяется на реалистичность
Неисполнение решения Возможно, но имеется институт судебных приставов В случае, если соглашение достигнуто и проверено на реалистичность, то маловероятно

 

Примеры проведения медиации

Два случая проведения медиации в качестве примера.

Общество с 2 участниками. Один из участников решает выйти и хочет забрать вложенные денежные средства. Но деньги не вкладывалось в уставный капитал, а просто предоставлялось для закупки оборудования, проведения ремонта. На ряде расписок поддельные подписи. Стороны не могут друг с другом даже разговаривать и им сложно даже находится в одном помещении.

Иск подан, но судебные перспективы чрезвычайно туманны.

Проведена медиация. Стороны начали вести диалог.

Результат: достигнуто мировое соглашение, устраивающее обе стороны, денежные средства уплачены в размере, установленном сторонами.


Два компаньона. Обсуждается вопрос о создании нового предприятия. Один из компаньонов вносит в фирму свои деловые связи и пакет контрактов. Другой компаньон вносит труд свой и своей команды, а также небольшой пакет контрактов.

Стороны не могут договориться о размере пакетов акций.

Проведена медиация. Выявлены эмоциональные предпосылки спора.

Результат: достигнуто соглашение по всем вопросам, фирма создана и успешно работает.

Решение споров во внесудебном порядке (медиация)

  • Большой бюджет потрачен, но решения проблемы нет?
  • Обращение в суд может сорвать другие контракты?
  • Не получается договориться, а  суд такие вопросы не рассматривает?

В таком случае эта информация для Вас.

Вам предлагается новая для России, но успешно применяемая во множестве стран технология организации и ведения переговоров. Данная технология перекликается как современными техниками работы с конфликтом, так и с институтом старейшин (старост) издревле решавшим споры.

Суть предложения

Организация проведения переговоров осуществляется с помощью специально привлеченного лица (медиатора). Обращение к медиатору возможно как от одной стороны, так и совместно сторонами. Но переговоры обязательно будут проходить с участием всех лиц, уполномоченных принимать решения.

При организации и проведении переговоров медиатор строго руководствуется следующими принципами:

  • Добровольность и отсутствие любых форм принуждения;
  • Полная беспристрастность и независимость медиатора от сторон;
  • Сотрудничество и равноправие сторон — создание соответствующих условий;
  • Конфиденциальность, предполагающая, что никакая информация не подлежит разглашению, за исключением той, которую стороны совместно решили не признавать конфиденциальной.

Строгое следование вышеназванным принципам, чутье сторон и баланс между ними, позволяют достигнуть порой удивительных результатов.

Итак, когда же, эффективно привлечение стороннего посредника:

  • Переговоры и суды ведутся с участием первых лиц, юристов, потрачено много денежных средств, выиграны или проиграны суды, но результата все равно нет,
  • Обращение в суд может повлечь ассиметричные действия, например, неисполнение других контрактов, срыв поставок, обращение в правоохранительные органы и др.,
  • Спор/переговоры не имеют судебной перспективы (например, обсуждение пакетов акций во вновь создаваемых предприятиях),
  • Исполнение решения суда не представляется возможным и т.д.

Регламент переговоров (медиации)

Сторонам необходимо понимать, что продолжительность проведения процедуры медиации может составлять от одного до семи дней, не считая перерывов, и даже больше. Продолжительность одной встречи реально занимает от трех до восьми часов.

Таким образом, медиация может быть начата только при наличии достаточного времени у сторон для проведения полноценного обсуждения.

Медиация включает в себя как индивидуальные, так и совместные беседы медиатора и сторон.

Различия в ведении судебного спора и проведения медиации

Не представляется возможным сказать, что лучше, обращение в суд лучше или проведение медиации или наоборот. Каждый вправе самостоятельно выбрать те инструменты, которые лучше отвечают его потребностям и лучше подходят под конкретную ситуацию. Но ничто не мешает использовать и сразу обе процедуры решения конфликтов, так как в ряде вопросов (отделение позиций от интересов, наличие эмоционального фона) судебный процесс и медиация дополняют друг друга.

Услуги медиатора не являются юридическими услугами, а это абсолютно специфическая деятельность, требующая познаний в управлении, психологии, экономике и юриспруденции.

Исключительно важное значение имеет личность медиатора, особенности его общения и ведения переговоров. Также необходимо и доверие к посреднику от всех сторон конфликта.

Только совокупность вышеназванных факторов позволяет создать все необходимые условия для рациональных переговоров, способствующих достижению искомого сторонами и устраивающего их результата.

Услуги по организацию и проведению переговоров оказываются лично Димитрием Вадимовичем, так как являются сложными и требуют глубокого профессионализма. Следует отметить, что Димитрий Вадимович является дипломированным юристом, магистром менеджмента, сертифицированным медиатором. Общий стаж профессиональной деятельности более 20 лет из них (18 лет юристом, 8 лет руководителем, 6 лет медиатором).

Примеры проведения медиации

В заключение настоящего предложения хочется отметить, что любой спор нужно разворачивать таким образом, чтобы конфликт стал причиной прогресса сторон.

Обращайтесь к медиатору для лаконичного и быстрого разрешения любых споров.

Споры со страховыми компаниями

Инструменты каско и осаго призваны защищать автомобилистов от рисков повреждения или утраты автомобилей. Но не всегда страховщики надлежащим образом выполняют свои обязательства. Единственным действенным способом защиты прав в таких ситуациях является обращение в судебные инстанции.

Имеющийся опыт в данной категории дел:

  • Обжалование протоколов об административном правонарушении;
  • Оспаривание результатов оценки восстановительной стоимости автомобилей;
  • Ведение дел в суде по искам к страховым компаниям;
  • Исполнительное производство в отношении страховщиков.